考え方 土地・地盤

「家づくりにおける難題(土地・予算)」

考え方

私が個人的に思う家づくりの難題は、「土地探し」ではないかと思います。これを大きく左右するのが「予算」。

その次に悩むのが、「家づくりを何処に依頼するか?」になろうかと思います。家づくりの依頼先については、このブログの中心的な課題として記事を書いていますので、ご参考にして頂ければと思います。ここでは土地について考えてみたいと思います。

「土地探しの難しさ」

土地探しはある意味、制約条件が多い方が探すのは楽です。

逆に、何も制約が無い方が、選択肢が多くなり、土地探しは難しくなります。

もちろん、制約が無く広い選択肢が与えられる方が、本来は良いはずなのですが、実際には、「どこでも好きな所を選べ」と言われると、かえって難しかったりします。

土地探しにおいては、「何を優先するのか?」、まずは条件について優先順位を決める必要があります。

「条件1:交通の便」

  • 駅やバス停からの距離
  • 会社や学校までの移動手段、距離、時間

「条件2:教育施設・医療施設・買い物施設」

  • 希望する小中高との位置関係 交通の便
  • 医療施設が近くにあるか? 通いやすい所にあるか?
  • スーパーマーケットやホームセンターまでの距離、利便性

「条件3:住宅環境」

  • 近くにある施設、公園の有無
  • 前面道路の幅、大きな道までの距離、鉄道の有無
  • 自然災害に対しての条件
  • 鉄道や大きな幹線道路の存在(騒音)
  • 工場や商業施設等の騒音等の環境面

「購入したい土地の候補が見つかったら?」

上記の条件を考慮し、エリアを決めていく必要があります。

その上で、実際に購入を検討したい土地が見つかったら、さらに確認すべき事項が幾つかあります。

  • 土地の形状(土地の形状により建てられる家の形が変わります)
  • 日当たり、風通しの面:周りの家や建物との関係
  • 土地の周りの住環境:どんな人(動物)が住んでいるか? → 犬の存在も鳴き声の面があり留意が必要です。
  • 希望する土地が見つかったら、何度も足を運び、周りの環境を良く観察しましょう。出来れば、平日と休日、昼間と夜の状態を観察された方が良いかと思います。曜日や時間により、環境が変わる可能性があるからです。その際、付近に人が居れば、さりげなく会話出来ると、その土地ならではの情報が得られる場合もあります。
  • 一度土地を買い、家を建ててしまうと、根が生えたようになかなか移住するのは難しくなりますので、土地選びは慎重にならざるを得ない部分があります。但し、あんまり考えすぎても答えの出ない面もありますので、ほどほどに。

「土地価格との兼ね合い」

1つ言えるのは、利便性の良い所の土地代は高くなる、狭くなる傾向にあります。

まあこれは仕方ありませんよね…

それでも、価格を気にせずに購入できる財力がある人なら良いのでしょうが、普通は予算が限られており、土地代に金を掛けすぎると、上物(家)に掛けられるお金が減ってしまいます。ネットや本でも、この辺のさじ加減が難しいと書かれてあるものを良く見かけます。1つ言えるのは、払えるお金には上限(予算)があるのなら、殆どの場合、何かを妥協しなければならないということです。思い通りの場所に思い通りの家が建てられれば良いのですが、なかなかそう上手くは行きません。どこかで妥協点を探す必要があります。なので、大事なことは、優先順位を決めておく=優先順位の下位のものは妥協する ということです。さらに言えば優先順位が最優先事項の項目でも、家づくり全体を俯瞰して、妥協できないか? 今一度考えてみることも大事だと思います。「そのこだわりが本当に必要なのか?」、固定観念にとらわれていて大事なことを見落とすことが無いようにして下さい。

「土地にお金を掛けすぎると?」

「土地にお金を掛けすぎた結果、家に対して持っていた理想がどんどんしぼんでいった…」と書かれている本があります。この本は、「土地ありき」の考え方から脱却し、生活の場面における豊かさを重視した「家優先の視点」から住まい探しを始めてはどうか? という点を主眼に書かれています。筆者は工務店の社長であり、家づくりが大事だという考えに基づいて書いています。考え方としては参考にすべき内容と思います。

私は、「優先順位を決めて」「妥協していく」作業と書きましたが、土地も家もどちらも大事だと考えています。どちらか一方のみの妥協とならないよう、家づくりの予算総額を決めた次に、概算の土地と家の予算も決めておく事を提案します。

まず土地を探すのであれば、「上限〇〇万円以内」で探すのです。そういう制約条件を付けておいた方が、結果迷わずに済むはずです。結局、予算額が曖昧だと迷いが生じ、迷いが生じると後悔を生む原因となります。

土地を購入する時点で、土地の予算額をしっかりと決めておくことをお勧め致します。

「都会と田舎の違い」

関東圏に住んでいる友人、知人と持ち家の話をすると、やはりその価格に驚きます。土地も家(延べ床面積)も私の家より狭いのに、価格は1千万円以上高い! 利便性がどうなのか? までの比較は出来ませんが、恐らく似たような環境だろうと思います(公共交通機関の便数は別にして)。

これと似た話ですが、私が今住んでいる場所も、市街地と農村部では、やはり土地代が倍近く違います。人によっては安くて広い田舎の土地で、大き目の家を建てる方もおられます。この辺は価値観、考え方の違いですが、その人それぞれで選べば良い話なので。

ただ、自分が実際に土地を探す場合には、「市街地もいいね!」「でも土地代の安い農村部でもいいね!」とか言っていたら、いつまで経っても決まりません! 優先順位を決め、選択肢を狭めていくのが土地選びの作業であり、だから選択肢が多い方が、土地選びは難しい面もあるのです。

「土地探し・私の場合」

私の場合は、土地探しでは苦労しませんでした。

前提条件として、「(小学生の)長男が転校しなくて済む場所」で考えていましたので、それまで住んでいた場所の近く(同じ校区内となるので)で土地を探していました。

小学校の校区は市内でも旧市街となるため、新たに宅地造成地として売り出されている土地は殆どなく、不動産屋の情報でも、確か売地は数件しかなかった状況でした。

ちょうどその頃、今の家の場所に8区画の宅地造成地が売りに出され、この土地を購入するかどうか、購入するのであれば、どの区画を購入するのか?(時点で4区画ほど空いていた)、この点のみの検討であったので、土地探しにおいては、もうここを買うか買わないか? だけの選択でした。

「私の家の立地条件(凡その数字です)」

  • 小学校まで(次男) 100m
  • 中学校まで(長男) 1,100m
  • 私の勤務先 2,500m(徒歩通勤)
  • 最寄りのバス亭 350m
  • 最寄り駅 1,400m
  • スーパー 550m(※家を建てて数年後に閉店してしまい… 近所にスーパーマーケットが無いと、ちょっと不便かな…)
  • 病院(内科・小児科) 小児科・耳鼻科・皮膚科は近くにあります(600m以内)。内科は2km圏内に数件あります。
  • 公園 いえのすぐ裏に小さな子供の遊ぶ公園と、小さなグラウンドがあります。
  • 図書館や役所、警察署や消防署は、少し離れています。
  • 目の前に鉄道(JR)の線路があります… これは大きなデメリットの1つですね…

子供の転校が無い場所で土地を探していましたが、夫婦二人が年老いても、車が無くても何とかここなら生活出来るのではないか? という考えで選んだ土地になります。

「やめておいた方が良い土地」

「建築条件付き」土地の購入はお勧めしません。

「建築条件付き土地」とは? 土地と家の施工をセットで販売している土地のことで、その土地を購入する条件として、家の建築施工をする工務店がセットになっています。

一般的には、工務店やハウスメーカーが土地を宅地造成して販売する場合に、この方式で販売する場合が多いようです。

元々、家の建築をその工務店やハウスメーカーに依頼する予定であれば構いませんが、「この土地良さそう」というだけの理由でその土地を購入した場合、後から建てる家を建築する工務店を選べないというのはリスクが大きいです。何故か?

一般的には家の建築は合い見積もりを取って、安い所を選ぶ方法がありますが、この方法が出来なくなります。つまりは相手の言い値で家を立てざるを得ない。

おまけに、ハウスメーカーによっては、坪単価つまり施工費用が高い所があります。実際に安く販売している工務店と、高値のハウスメーカーでは、坪単価が倍にもなります。

なので、家の建築費用が予想できないような建築条件付き土地の購入は、止めた方が良いと思います。特にハウスメーカー系の場合は費用が嵩むと考えていて間違いありません。

「土地の購入先」

一般的には、不動産屋を訪ねて、そこから土地情報を見て、購入する土地を探す場合が多いと思います。

これとは別に、家を建てる工務店に土地探しを依頼することも出来ます。工務店は不動産屋とは懇意にしている場合が多く、土地の情報を持っている場合が多いからです。

考え方の1つとして、工務店に土地探しを依頼する方法はあります。但しこの場合は、前述の「建築条件付き土地」を購入するのと近い話となります。家の建築をその工務店に依頼するのが前提であれば、この方法は全く問題ありませんが、家の建築依頼先を決めていない場合は、あまりお勧めしない方法となります。工務店の方は、土地の斡旋をする=自分の所に家の建築を依頼してくれる と思っているはずですから。

厳密には、土地の販売契約書を交わす際に、建築条件が付いていなければ、どこの工務店にも依頼は可能ですが、なかなかそこまで割り切れるかどうか…

私の場合は、土地を購入した不動産屋の担当者の方に、家の建築をお願いする工務店を紹介してもらいました。不動産屋の方も工務店を多く知っているので、土地を購入して工務店を紹介してもらう手もあると思います。

「補足:自然災害・鉄道」

地元地域で近くに引っ越す場合は、過去の自然災害に伴う家の被害エリアは分かると思いますが、土地勘の無い場所であれば、地域自治体の発行している自然災害マップ等を参考に、特に水害に対しての脆弱性については、確認しておいた方が良いと思います。

あと、鉄道沿線に土地を購入予定の場合の話です。日本全国に鉄道は膨大な距離で設置されているので、沿線に住んでいる人の数も膨大となります。

鉄道沿線の場合に気になるのが騒音。これは本人の許容レベルとの兼ね合いにもなりますが、私の家も鉄道沿線です。やはり窓を開ける夏場は、正直うるさいと思います。鉄道が通過する間、TVの音も聞こえにくくなりますしね…

私の家は線路に直接面しているわけではなく、直接面している家が2件あって、道路を挟んで家があります。なのでこの家2件が防音壁代わりとなっているので、未だマシです。線路脇、直接面している場合は、結構うるさいと思います。

もし、線路脇の土地を買おうかどうしようか迷っているのであれば、事前にその土地で列車が通過する時にじっと座って、騒音に耐えられるかどうか? 実地確認をお勧めします。この際、注意しておいた方が良いのは、通勤電車は8両とかの編成なので、以外と通過時間が短いのですが、貨物列車は連結車両数が多く、通過時間も長いので要注意です。及び都市部の鉄道は本数が多いので、この点も考慮が必要です。

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