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08.「地盤調査・地盤改良」

「地盤調査・地盤改良」

  • おそらく、家を実際に建てようとするまで、多くの人は地盤調査とか地盤改良のことは知らないのではないでしょうか? 私も全然知りませんでした。
  • 地盤調査の費用自体は、家の建築費用において必要経費なので、工務店から説明があり、総費用の中に含まれていると思います。地盤調査の費用自体は一般住宅で10万円前後だと思います。
  • 家を建てるに際し、地盤の状態を調査するのは、耐震面から見ても非常に重要であり、必要経費と思います。但し、地盤調査結果、地盤に問題があるという事が判明した場合、地盤改良工事が必要になりますが、この工事費用が高額なのです。恐らくほとんどの人は、地盤改良が必要との報告を受け、工事費用見積もりを見た時点で、予定外の出費になることに愕然とするのではないか? と思います。私の家も運悪く、地盤改良が必要な土地でした。
  • この項目では、地盤調査・地盤改良について、私の経験を詳しく書きたいと思います。

「地盤調査の方法」

  • 地盤調査については、たくさんのサイトで解説してあります。調査方法自体は、①スエーデン式サウンディング法、②ボーリング調査、③表面波探査法 が代表的な調査方法のようですが、以外にも幾つもの調査方法があるようです。
  • 戸建て住宅の地盤調査は、一般的にスエーデン式サウンディング法が主流となっているようです。私も4社の工務店と商談を勧めましたが、地盤調査についてはいずれもスエーデン式サウンディング法での調査とのことでした。
  • 一般的には、工務店が契約している調査会社にて地盤調査をすることになると思います。特にこだわりのある方の場合は、その旨工務店に伝え、自分で調査会社を探して依頼することになります。地盤改良が必要となった場合、通常であれば調査会社と工務店は協力関係にあるので、工務店の方が地盤改良について説明してくれますが、自分が調査会社を探して調査した場合には、工務店との関係が少し複雑化するので注意が必要です。自分で地盤調査会社を探す場合には、その後の地盤改良工事の面も踏まえた上で、工務店と事前に相談し進めた方が宜しいかと思います。

「地盤調査・地盤改良の費用負担」

  • その土地に家を建てる場合、地盤調査の費用は、家を建てようとする方(建築主)が負担します。
  • 調査結果、地盤が軟弱で改良工事が必要となる場合、その費用も建築主が負担することとなります。私は、この点がどうしても納得がいかない!
  • 例えば、田舎に開けた土地があって、どう使おうと本人次第、畑にしても家を建てても良い的な土地を購入した場合、そこに家を建てようとするのは建築主の責任なので、この場合、地盤改良費用を建築主が負担するのは、当然だと思います。
  • しかし、当該土地の販売目的が宅地の場合、購入者はほぼ100%、戸建て住宅を建てると分かって売っている土地の場合、土地の販売者が地盤改良費用を負担すべきだと思います。その土地はそのままでは家が建てられない=宅地として品質上問題があるからです。
  • 残念ながら現実は、そうはなっていません。土地を購入する時点で、事前に地盤調査・地盤改良にかかる知識があれば、購入時に費用負担の交渉も出来ようかと思いますが(それでも慣例的に、殆どの土地販売者は負担しないはず)、土地を購入して家を建てる段になって、地盤改良のことを知っても、もう打つ手がありません。
  • 私の購入した土地も、地盤調査結果、一部地盤が緩く、地盤改良工事が必要でした。この費用を自分で負担しなければならない事が、ものすごく腹立たしかったです(実際には、土地販売会社に負担させました。経緯は後述します)。
  • 地盤改良が必要となった場合の費用負担について、もっと議論があっても良さそうに思います。そのうち、異業種からソニーが生命保険業界に参入したように、不動産業界にしがらみのないどこかの企業が不動産業界に参入し、地盤改良費用負担を全面にアピールした土地販売を行ってくれないかなと期待しています

「当家の土地と地盤調査結果」

  • 私が購入した土地は、元々は丘陵地で(簡易な倉庫があったようです)、ここを地元の不動産屋が買い取り、宅地造成して売りに出したもので、全部で8区画販売されていました。元々丘陵形状の土地だったので、この8区画は平面ではなく、1号機から8号地まで、段々に高さが変えてあり、1~5号地は、前面道路と土地の高低差があるため、コンクリートの擁壁の上に家を建てる土地があります。私は2号地を購入したのですが、車3台分の駐車場スペースがあり、擁壁(2.8m)で駐車スペースと宅地となる土地が仕切られています。(宅地となる土地と道路の間はコンクリートの階段が擁壁と一緒に作られていました。)
  • 地盤改良は、家の設計が決まり、基礎を作る位置を測量して決めた以降に実施されます。これは、調査測定ポイントが、基礎の四隅と真ん中付近の5か所(+α)を測定するためであり、土地に対する家の位置を決める必要があるためです。
  • 地盤調査の結果、建物予定地の真ん中、及び擁壁側の測定2点の内、1点の地盤に問題がありました(四角の1角と真ん中)。調査会社は、問題があった地点については、追加で2点の調査を実施し、計7点の測定データが報告書に記載されていました。結果より、地盤改良が必要とのことで、小口径鋼管杭工事による地盤改良の必要性が付記されており、\540,000(+税)の見積もりが付されていました。脆弱地盤の場合、100万円前後の地盤改良費用となる場合もあるようですが、\540,000の予期せぬ追加費用の発生には、もう本当に愕然としました。

「地盤調査結果に対し、情報収集と工事方法見直し依頼」

  • 地盤改良費用見積もり額の\540,000にかなりのショックを受けました。そんなお金があれば、バイクが欲しい! 安いバイクなら買えるのに!
  • もう、何とか金額を少なくする方法は無いのか? インターネットでひたすら調べました。特に工法の違いと特徴、金額について確認し、より安くできそうな工法が無いのか? 探しました。
  • 地盤調査会社は、一般的に地盤改良工事も施工します。下世話な話ですが、「地盤調査会社にとって、調査結果が悪い方が、次の改良工事も受注の可能性が高いので、悪い結果を出した方が得じゃないのか?」とかまで思っていました。
  • 購入した土地の地盤改良については、小口径鋼管杭工事による施工提案となっていますが、表層の土砂をセメントで固める表層改良工事の方が安く済みます。ただ、名前の通り表層改良は表層1.5mまでの工事となっており、2.5mの部分が脆弱と結果されている土地の改良に使えるのか? 分かりません。もう、こうなったら直接、地盤調査会社に聞いてみよう! と考え、封筒に記載されていたメルアドの方に、直接質問してみました。
  • 地盤調査会社の方に、最初に問い合わせた内容は、下記2点です。

① 地盤の弱いと指摘されたのは、建物予定地の真ん中(No.⑤)と、道路(擁壁)側の角1点(No.①)だが、仮に道路(擁壁)側の角(No.①)に問題が無かった場合、地盤の弱いのは真ん中のみとなる。この場合、地盤改良は不要とならないのか? ⇒ 質問の意図としては、道路(擁壁側)の角1点(No.①)の改良を行えば、真ん中部分の改良は不要とみなせるのではないか? この点を確認したかったものです。

② 小口径鋼管杭工事に代えて、表層改良工事による地盤改良工事に出来ないか? それで費用を抑えられないか?

  • 突然のメールによる問い合わせにもかかわらず、地盤調査会社の社長がメールにて親切丁寧な回答を送って頂きました。要約すると、①(私の推察通り)道路側の角(No.①)の地盤に問題なければ、真ん中(No.⑤)のみの地盤改良は不要。②現状では、小口径鋼管工事がベターな選択。加え、必要なら伺って説明しても良いとの回答、及び地盤についてきちんと考える施主の質問はありがたい旨が沿えてありました。そして最も重要な記述、「道路側の角(No.①)の地盤は、擁壁工事の影響が出ていると推察される」と書かれてありました。
  • ネットで地盤改良について調べていた時に、土地を切り開いた際、切土と盛土では、盛土側の地盤が弱くなる傾向にあるとの記事を読みました。建築予定地の地盤が弱かったのは擁壁側であり、擁壁を作る際、土を掘り起こし、擁壁を造った後に埋め戻し工事が行われたはずにで、この埋め戻し(盛土)時の填圧が不十分だったことが、地盤調査結果が悪い原因ではないか? と推察していました。
  • 地盤調査会社(社長)からのメールに対し、お礼の返事と、上記の考えより土地販売会社にダメモトで地盤改良費用負担を申し出る旨、返信しました。
  • 地盤調査会社(社長)から再度メールを頂き、「(目に見える)家については、住宅瑕疵担保履行法を国交省が作ったが、目に見えない地盤については、業者任せのままの現状」について私見を書いて下さりました。私の、地盤改良費用負担を土地販売会社に申し出る件については、恐らくダメモトだろうとの話でした。これとは別に、地盤改良方法について、杭を使わない、再度地面を掘り返して丁寧に填圧を繰り返す方法を提案下さりました。その工事の際は、現工務店が施工し、地盤調査会社(社長)も立ち会って頂けるとのありがたい言葉も添えられていました。
  • 結果、地盤改良費用については、施工方法を簡略化してもらうことより、\73,538にて実施できるようになりました。施工方法を簡略化しても、地盤の安定性の保証は地盤調査会社が負いますので、この辺は任せて大丈夫だろうと思いました。とりあえず、まず余計な費用である地盤改良費用を抑えることが出来ました。

「土地販売会社に地盤改良費用負担を請求する」

  • 地盤改良費用については、地盤調査会社の方が親身に相談に乗って頂き、格安に抑えられるようになりました。でも、私は全然納得していませんでした。そもそも、「なぜ住宅地としては品質不良である土地の改良費用を、払わなくてはならないのか?」という思いがあるからです。今回の地盤の不具合は、擁壁施工時の埋め戻し時の不具合であり、当然に土地販売会社に非がある その思いが強くあり、土地販売会社に、費用負担をお願いすることとしました。
  • このお願いを、私の土地売買を担当してくれた担当者にしなければなりません。担当者の方はとても親切で、こんな話をしたくなかったのですが、ここは相手は仕事だし、こちらも納得できないことなので、仕方ありません。メールにて、添付資料を添えて、担当者にメールによる費用負担の申し入れをしました。
  • 申し入れの要点は、①擁壁施工時の埋め戻し不良が地盤不良の原因である、②埋め戻した所に家の基礎が来るのは想定範囲内のはず、土地の販売と家の建築を行う会社であれば、地盤に配慮した施工をするのが当然ではないのか?
  • 担当者はがんばって土地販売会社と交渉して頂いたようですが、こちらが期待する回答は得られませんでした。要点としては、①土地分譲に必要な工事はした、②土地と家の大きさにより、土地のどの部分に家が建つか分からない、③(8区画分譲した)他の土地との兼ね合い。との内容でした。
  • 一度断られたくらいで引き下がるなら、最初から費用負担の申し入れなんてしません。もうこの返信を見て、さらに怒りが増しましが、すぐに返信しても感情的になるので、3日後に返信しました。先方の言い分に対し、①今回の件は民法上の瑕疵担保責任が問えるのではないかと考えている(民事訴訟も視野に入れる)、②どの家の土地も狭い、家を建てたら土地ギリギリまで家が建つ、土地のどこに家が建つか分からないはずがない、埋め戻した部分には必ず家の基礎部分がくるのは誰でもわかる、③他の区画の人の話なんか、どうでもよい。地盤改良が必要との調査結果に疑いを持たない人はそれでよい、私が買った土地の話。④瑕疵にあたると考えているので、瑕疵に当たらないのであれば、どのような法律の下にどのような施工(擁壁埋め戻し工事)をしたのか? 具体的かつ詳細な内容を文書で提示説明されたし このような内容の文書を先方に送付しました。
  • 13日後、担当者からメールがあり、「何とかなりそう」とのことでした。改良費について、「地盤の瑕疵」との名目では費用が出せないので、他の名目で… とのことでした。やった! 交渉に勝った! 結局、土地販売会社が地盤改良費用を負担することになりました。なので、工務店からの地盤改良費用の請求書については、土地販売会社の方に廻してもらうこととなり、私は1円も払わなくて良くなりました。この陰に、土地販売の担当者の方の尽力があったと感謝しています。
  • 何でも言ってみるもんだ、あきらめてはダメなんだと思いました。結局、私は1円も得をしていないのですが、540,000円の損をせずに済んだのです。私の会社の先輩も、タマホームで家を建てたのですが、やっぱり地盤改良費用では揉めた様で、恐らく、地盤改良が必要となった場合の費用負担は、けっこう揉める原因なんだろうなあと思われます。
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