その他情報

 

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筆者  長谷川 高(長谷川不動産経済社代表)

発行所  WAVE出版

2013年6月9日 第6刷発行

筆者は32歳で独立、WEB上で建築・不動産の相談を受けるホームページを開設。以来15年間の経験からこの本を執筆されたようです。

この本は家の建築にかかる本とは異なりますが、家を入手するに際しての考え方が書かれてあり、家の建築においても参考になる内容が多いと思われ、紹介したいと思います。

「はじめに」

  • 「家は、幸せになるための「道具」ではあるが、幸せそのものではない」
  • 「家」という道具は、自分にあったものを使ってはじめて幸せを運んでくれる。そして自分にぴったりの道具を手に入れるためには、「自分にとっての理想の家」を考えることが何より大事。
  • この本にあ、決して「がんばらず」に「理想の家」を手に入れるための方法がかかれています。

「焦らなくても家は買える」

今はおもしろい物件が出てくる時代になった。ぎりぎりのローンを組まなくても理想の家が持てる時代になった。だから焦って家を買う必要は無い。

お金が無ければ、まずお金を貯めることから始めて下さい。住みたい家のイメージが漠然としているなら、「こんな家に住みたい」と家の形をイメージするより先に、自分のライフスタイルや生き方を考えていきましょう。

「家がほしい」という衝動だけで何のプランも無く住宅購入に走れば失敗も起こり満足度も低くなる。購入後に失敗に気付いても、家の場合はそうそう簡単に売って買いなおすことは出来ない。

「焦って買う必要は無い」と強調する理由に、かつてのように「家を持つ方が得である」とは言えなくなっている事が挙げられる。

昭和40~50年代に家を買った人たちは土地の値段が購入時より上がっている場合が多い。このため「買ってよかった」という思いの人が多い。

ところが1980年代後半、バブル期に購入した人は現在の価格が購入時より下がっているケースが多い。

2008年をピークとする不動産価格の上昇が東京中心に起こったが、長いスパンで住宅価格を見た場合、筆者の見解ではあるが、全国的に徐々に下がると感じている(人口減少が背景にある)。つまり、将来の値上がりを期待して家を買うという投資的な考えは持たない方が良い。

「持ち家だからこその魅力」

持ち家の魅力=「自己実現」 家を通して「自分の趣味や生き方が体現できる」⇒お茶やお花が趣味なら専用の茶室を作ったり教室を設けることも出来る。

ささやかな夢であっても自分の大切なものをかなえてくれる「手段」や「道具」としての家に住むというのは人生の大きな満足につながる。これこそが高いお金を払って家を買う真の価値だと思う。

家を買う方が得か、一生賃貸の方が得か? 金利や地価の変化により異なるが、生涯の支払い金額は概ね同じ。しかし支出でしかない賃料と持ち家のために払うローンは気持ちの上での違いがある。持ち家の場合は確実に自分のものになっていくという満足感が持てる。

家を持つことで手に入るものは、資産という経済的価値だけではなく、ライフスタイルの充実、生活が快適になる等、目に見えない価値こそが重要。

「家はがんばらないで買う」

家を持つことは魅力やメリットがあるが、無理して買うべきではない。「がんばらないで家を買う」事をお勧めしている。

家の大きさや豪華さと、そこに住む人の幸せの度合いに相関関係は無い。不動産と自分の人生の豊かさは決して無関係ではないが、他人に誇れる大きな豪華な家に住もうなんて思う必要は全くない。

「しばらく賃貸という選択」

戦前、戦後は殆どの人が借家。日本人の多くが家を持てるようになったのは、国による住宅購入施策が始まった高度経済成長期から。長い間日本では、若い時には賃貸に住み、ある程度の年齢に達すると家を買うというのが普通だった。またお金の無い人は賃貸で、お金のある人のみが家を所有しているというのも現実だった。このかつての常識は現在では無くなっている。

現在、お金持ちの方でも「将来どうなるか分からない状況下、不動産購入はリスク」という考えの方も多く、賃貸の方も多い。このため、都市部では賃貸マンションが増えているのが実際。こういうエリアの賃貸は供給過剰気味になっており、顧客獲得競争が起きている。賃貸マンションは今後も供給が続くと思われ、すぐに家を買わず、しばらくは優良な賃貸物件で暮らすという選択もあり。

購入か賃貸どちらを選ぶかは、「損得」だけでは判断できない。自分のこれからの人生、ライフスタイルや考え方、生き方、あるいはパートナーの意見によって考えていかなければならない。

「「とにかく買う」から「選んで買う」へ」

生きていく上で必要なものを「衣食住」で良い表す。今は衣食については十分満たされている時代。住にしてもインテリアの部分は随分充実している。そうした中、自分の思い通りのものが買えなかった最後の部分が「家」。家だけが自分のライフスタイルに合わせ自分らしいものを求めることが出来なかったもの。それがここに来てようやく実現できるようになったと筆者は思う。今でも家を持つことは大変だが、親の世代よりは選択肢は広がっている。

趣味や嗜好やライフスタイルから出発して家を選び、買う。それによって自分の人生を豊かにする。住宅を購入したいならば、ぜひそこを大切に。

「人生の自由度が失われるリスク」

一般的に「家」を買う=原則1つの場所に長く住み、長期のローンを組むことを意味している。⇒「人生の自由度が大きく損なわれるリスクを許容できますか?」

家を買うと自由度はどうしても減退していくことになる。

家を買ったから他に好きなものを我慢する。これはある程度は必要な事かもしれない。しかし「家」を買うことによって人生の、日々の生活の大きな楽しみを我慢しなければならないとしたら、それは非常に悲しい事。家を買うリスクを承知の上で、それを十分認識しそれに備えて購入して欲しい。大切なのは「自分が許容できるリスクか?」ということ。自分の許容できるリスクとは、「身の丈に合ったリスクを背負う」ということ。精神的、経済的に無理をしないように。無理をすれば必ずどこかにひずみが生じる。

現在の不動産販売市場においては、買い手側が無理をしないでも購入できるスキームがそろっている。販売側は、「無理をして買わないで!」とは一切言わない。「できるだけ無理をしてとにかく買ってください」というのが基本スタンス。銀行も同様で、「今は金利安だから無理なローンを組んでできるだけたくさんの額を借りて下さい」というのが本音。

販売サイド側は、注意や忠告はしない。だから自分自身で「無理していないか? 身の丈に合っているか?」をよくよく考えないといけない。

そのためのポイントは以下のような点。

  • ローン返済プランはボーナス返済を入れないで、月々の返済のみの計画を立てる。会社の景気に左右されるボーナスをあてにせず、月額返済でローンを考えることが大事。
  • 万一失業した場合の事も考えておく。勤続年数がある程度あれば、月給の7割程度の額が失業保険で最長10か月程度もらえる。この期間に加え数か月、せめて1年間は無収入でも生活が出来て、ローンも払える程度の返済額で住宅ローンを組むことが「身の丈」のひとつの目安。
  • 購入価格決定の際は、万一のため食費と学費と住宅ローンの合計の半年~1年分くらいの貯金を残しておくことを目安にする。貯金が全くないのにローンを払うというのは生活がギリギリになりやすく危険。
  • ローンは「いくら借りられるか?」を考えがちだが、「いくら返せるのか? どのくらい返し続けられるか?」を考える。35年間ローンを払い続けるのは現実的には難しい。その前に5年毎、10年毎等、数年おきに繰り上げ返済が出来そうであるかシュミレーションしておくことが大事。

「不動産取引で失敗してしまう人の傾向」

  1.  「不動産と自動車購入の根本的な違いを理解していない人」:トヨタの車を買う場合は、どこのディーラー、との担当者から購入しても車自体の品質に差は無い。しかし不動産は全ての物件がそれぞれ異なり、1つとして同じものが無い。トヨタで車を購入して不具合があれば、無償で修理してくれる(リコールの場合)。不動産の場合は、何か欠陥があっても、それを向こうに認めされるのは容易ではなく、認めさせるのに多大な時間と経費がかかる。
  2.  「人を信用しすぎる人、任せすぎる人」:車であればいい加減な販売会社、営業マンから購入しても車自体の品質は同じ。不動産は営業マンが悪意の持ち主であったり、物件の瑕疵を見抜けない人だったりすると、後で大変なこととなる。
  3.  「多くの物件を比較検討せず、時間をかけず、すぐ購入する人」:素人であっても多くの物件を見ることにより、価格的な相場観、物件の優劣の判断力がついてくるもの。不動産は急いで買うものでは無い。後悔している人を見ると、2~3件しか見ずに即決している人が多い。くれぐれも衝動買いは禁物。
  4.  「疑問点、おかしいと思う点を質問できない人、そのままにしてしまう人」:不動産を売買する時、おかしいと思う点、疑問に感じる点をそのままにせず、根掘り葉掘り納得いくまで聞く必要がある。「まあいいか。任せとくか」という態度では、のちに大きなトラブルになる。
  5.  「住宅情報誌や書籍の情報だけで、にわか専門家になってしまっている人」:最近の情報誌には、非常に詳しい専門的な解説等が掲載されている。しかしそれを読んだだけの中途半端な知識だけで取引を進めるのは危険。地味でも10件の物件を見て、そのうち3件に聞き取り調査をするなど、自分の目と耳と足とで体験して得た知識の方が10冊の本を読むよりずっと役に立つ。
  6.  「性善説に立って取引を進める人」:人と付き合う上では、性善説に立つことは素晴らしい事だと思う。しかし不動産取引においては歓迎できない。高額取引だけにトラブル時の代償が大きすぎるから。「いい営業マンだから…」「販売員がやさしいから…」といことと物件の品質は本質的に関係無い。営業マンが良い人でも、物件がいただけないケースはいくらでもある。営業マンへの親しみと取引とは別。情に流されずあくまでも冷静に臨むといことが不動産取引では重要。

「希望のエリアを決める―対象エリアを広げてみる」

家の購入を決め、最初にするのは住む場所を決める作業。多くの人は時点で住みたいエリアが存在しているはず。その場合、多くの人はピンポイントで物件を探そうとする。この場合、予算と合う物件が見つからないこともある。そんな時、対象エリアを近隣地区に広げると、似た環境でもう少し価格的に安い物件がある場合がある。

何らかの理由で済む地域が限定されるのでない限り、イメージだけでエリアを決めてしまわず、自由に考えた方が良い。

「不動産情報を集める3つの方法」

よい不動産に出会うためには、多くの情報を集めなけれならない。今はインターネットを利用することで物件情報を取集するのは可能だが、頼ってばかりではダメ。特に中古物件は良い情報は店頭だけにあて、ネット上では掲載していないというのが業界の常識。

不動産の場合、実際に現地に物件を見に行くことで、さまざまな事が分かってくる。それ自体が知識の蓄積にもなる。ランクの低い物件も見て回り、ムダ足を踏むことで物件の良否を選別できるようになる。

  1. 「住宅情報誌や友の会を利用する」:物件を比較検討する上で、情報量は命。紙媒体のチェックは不可欠。最も簡単なのは各種住宅情報誌を定期的に購入し、掲載物件の資料をハガキなどで請求すること。また大手ディベロッパーは「〇〇友の会」等の会員を募集しており、購入予定希望者向けに無料で案内資料を定期的に郵送してくれる。情報収取の手始めとして、こうした所からスタートするとよい。
  2.  「インターネットの利用」:最近の不動産業者はインターネットの情報提供にかなり積極的に取り組んでいる。多くの情報がえられるネットを利用しない手は無い。
  3.  「エリア内の不動産屋を回る」:これがなかなか大変だが、この過程が一番大切。新築マンションの購入する場合は、1.と2.を省いても、これを省略してはだめ。希望エリアの不動産屋は最低20件は回る。条件を提示し尋ねて回り、情報が常にもらえる業者を最低5件は確保する。この内長期的に付き合いが出来、且つ優良情報をもらえる業者は、恐らく3件以下。そこから少なくとも20件程度の物件情報をもらい、最初は勉強のつもりでとにかく現地に足を運ぶ。多くの物件を見ることが「目」を養う。足を使った不動産屋回りは方法としては超アナログだが、これが優良情報を得る一番の近道。裏技は存在しない。

「不動産屋との付き合い方」

情報量、スピードにおいて素人は不動産業者には絶対にかなわない。だからこそ上手に付き合い、よい物件情報を引き出すという意識を持つ。良い情報を引き出し、良い業者を見極めるためのコツについて。

  1.  「しっかりと返事を返す」:不動者屋に自分が求める条件を伝えると、すぐにいろんな情報を送ってくる。中には一見して自分の条件に合わないものもあり、先方も分かって紹介してくる場合もある。そうした時でもしっかり「これはこういう理由で不可」「予算オーバー」「場所が気に入らない、駅の近くでないと」等の返事を返す。この「返事を返す」という行為が重要。不動産屋もこちら側の本気度を計っている。「人と人との付き合い」として、こういう基本的なことをしっかり守ると、良い物件が出た時には向こうも忘れずに紹介してくれるはず。
  2.  「リップサービスは禁物」:友の会入会時、アンケート記入時に「良い物件があればすぐに買いたい」等の積極的な回答は避けるべき。アンケートの回答、実際の購入姿勢も「とくに急いで買うつもりはない。1年以上かけて多くの物件を見て、気に入ったものがあれば買うかもしれない」といった主旨の回答をしておく。この姿勢は契約するまで崩さず、あくまでも自分のペースで冷静に物件の選択をしていく。販売担当者のペースには絶対に乗らない。
  3.  「業者さんの車には乗らない」:実際に不動産を見に行く場合は、必ず自分の足で行く。不動産屋の車に乗せてもらい数件もの物件に案内されると、どうしても「今日中に決めないと…」という気になってしまう… こういうシチュエーションを作らせない。また案内の車は最短ルートではなく、見栄えのする道を通るのが普通。自分のペースで街並みを確認しながら歩かなければ周辺環境は分からない。不動産屋からは地図と物件資料だけをもらい、まずは自分で見に行き、気に入ったら2回目以降に現地集合で中を見せてもらう。
  4.  「不動産屋の善し悪しの見分け方」:店構えの外見だけでは分からず、専門家でも判断が難しいのが実情。大手だから安心ということでもない。筆者の経験からの「避けるべき不動産屋」の判断ポイントとしては、以下のようなものとなる。こんな会社や担当者だったら遠慮なく別の業者に行く。
  5. 「早くしないと他で決まるから…」等と言って契約を急ぐ会社
  6. 「心配しなくても大丈夫…」と任せておけタイプで客に説明をしない会社
  7. 人相の悪い担当者、社長のいる会社(これはどの業界でも同じ)
  8. 時間や約束にルーズな会社、担当差(一般の業界と同じ)
  9. 物件の良い点ばかりを言って欠点に言及しない会社、担当者
  10. 質問事項や要望にあいまいな対応しかできない会社、担当者
  11. 不動産知識のない(宅地建物取引士でない)ものが営業している会社
  12. 客に対し言葉遣いが悪い(なれなれしい態度の)会社、担当者
  13. ノルマに追われすぎて常に焦っている会社、担当者。

「土地の境界と影響物の確認」

土地や一戸建てを購入する場合、購入前には新築、中古を問わず、土地の境界を確認しておくこと、越境物がないかをチェックしておく。プロはこれを厳しくチェックする。残念ながら不動産会社の中にはこの件を曖昧にして売買を進めるケースがあるのも事実。

敷地面積で謄本上の公簿面積と実測面積が異なる場合は注意が必要。境界の問題が隣地とこじれると、自分の所有地の面積が確定しないままになってしまい、将来スムーズな売却が難しくなる。敷地は購入してから問題が判明することが多い。

土地等の契約前には必ず実測図と現地を比べ、境界杭を1本ずつチェックする。さらに隣地敷地の建物や物置、庇や室外機等が境界を越えていないかも契約前に現地確認しておく。明らかな越境物がある場合は、隣接地権者立ち会いのもと、影響物を除去してもらうか、建て替え時に撤去してもらう誓約書は覚書を交わしてもらう。

「押さえておきたい現在の不動産動向」

新聞記事に関しては常に「本当だろうか?」と疑ってかかる必要がある。新聞社に広告を出している最大の得意先のひとつが「不動産業界」だから。お得意様にとって悪影響のある書き方は避けたいというのが商業界のセオリーであり新聞社も例外ではない。

不動産業界も常に「今が買い時」という謳い文句で様々な宣伝を行っている。こういう広告にも踊らされてはダメ。

今から20年以上前のバブル期に比べると「家」の価格は全般的にずいぶん安くなっている。2008年のリーマンショックまでの数年間は景気回復等によりお金や株が不動産投資に向かい、一部の高級住宅地では土地の価格が上昇した。但し2008年以後の経済状況を見る限り、買ったものが古くなっていくのに価格は上昇していくといった現象は今後は起こらないと予想。これからは大半のエリアでは中・長期的には土地の価格は下がっていくはず。だから「早くしないと売れてしまう」とか「このチャンスを逃がしてはダメ」といった購入者をあおるような文句には一切応じる必要はない。不動産開発会社が減少でもしない限り、物件は次から次にいろんなものが出てくるのだから。

「買った後に後悔-後悔第一位は「環境」」

実際に住んでみて「こんなはずではなかった」という声で一番多いのは、やはり環境に関する後悔。生活して実感する「環境」とは、「日当たり」「眺望」「隣人問題」「音や臭い」「通勤、通学路の交通量」「夜間の人通りの少なさ」「プライバシーの問題(外から覗かれる、目が合う)」等のことが挙げられる。

「なんとなくそういった問題があるのは感じていたし、重要事項説明書には簡単に触れられていたようだけど…」という声を良く聞く。なんとなくわかっていても、気持ちが高まっている購入時にはマイナス部分をしっかり直視し、住んでからの状態を冷静に想像するのはなかなか難しいもの。

新築マンションの販売は完成前のため内覧ができない物件が一般的。この場合、周辺の建物から日当たりや眺望を想像しなければならないが、容易ではない。しかしそれでも何度も現地に足を運び、バルコニーの方角を見ながら、「イメージ」すべき。しかし入居後に隣接地に同様のマンションが出来て眺望が失われるという事例もある。こうなると眺望が売りのマンションの資産価値も下がってしまう。

その他、購入後の後悔として挙げられることは「保育園に入園できない事実が分かった」「子育て、老人介護上の行政サービスが良くない」等もある。こういったことも事前に行政窓口に出向いて確認しておくべき。

公立小中学校の「レベル」や「状況」も同様。役所の教育委員会に電話し、学区と該当する学校の連絡先を確認して、実際に学校に電話をすれば、包み隠さず正直に教えてくれるもの(ほとんどの場合、校長先生が直接教えてくれる)。

(ブログ管理人(masagen)追記)

この本には、他に金銭にかかる説明(ローンや税金について)、種類別買い方についての説明などが記載されています。私がこの本を読んで、この本の醍醐味としては、家を購入するに際しての考え方についての説明だと理解しましたので、この辺を特にピックアップして紹介しました。拾い読み的なまとめなので、話のつながりが無いかもしれませんが、考え方として知っておいて損は無いと思われます。ご興味があれば是非、実際の本を手に取って読まれてみてください。

(尚、本書は2019年に令和版が発行されており、紹介内容は令和版とは異なります)

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